相続財産の評価方法


相続税額を計算するには、対象となる相続財産を洗い出し、その価値を金額で算出しなければなりません。(財産評価)

相続税申告の財産評価は、相続税法や国税庁の通達(基本通達・個別通達など)に従った評価額をもとに行いますが、財産によっては、かなり高度な知識と経験が要求され、専門家でも評価についての意見が分かれることもあります。

そこで、以下に代表的な財産の種類と評価方法を記載しますが、実際の評価は相続税申告に強い税理士に相談されることを強くお勧めします。

土地の評価

まず、土地の評価方法には次の4種類があり、それぞれ以下のような特徴があります。

評価方法 備考 
 取引価格(売買価額・実勢価額)  公示価格とほぼ同一
 地価公示価格(標準価額)  取引価格とほぼ同一
 相続税評価額(路線価)  取引価格・公示価格のほぼ80%
 固定資産税評価額  取引価格・公示価格のほぼ70%

尚、相続税評価額は毎年1月1日に地価公示価格と同時に改定されますので、相続・贈与のあった年の1月1日の評価額を参考に土地の価額を算定することになります。

1.宅地の評価

 宅地の評価方法には、(1)路線価方式と(2)倍率方式 があります。

区分 方式 評価方法
 市街地の宅地   路線価方式  路線価×宅地面積 を土地の位置や形状で補正
 市街地以外の宅地  倍率方式  固定資産税評価額×所定の評価倍率

 尚、路線価の補正には次のような補正率が使われます。

 補正の種類  内容
 奥行価格補正率  宅地の奥行きが長過ぎたり、短かかったりする場合に適用
 側方路線影響加算率  宅地が二方向で道路に接している場合に適用(角地)
 二方路線影響加算率  宅地が二方向で道路に接している場合に適用(正面と裏)
 間口狭小補正率  宅地の間口が狭い場合に適用
 奥行長大補正率  宅地の奥行きが間口の2倍以上あり、長すぎる場合に適用
 不整形地補正率  宅地の奥行きが一定でないなど、形状が不整形の場合に適用
 がけ地補正率  宅地ががけ地等にあり、使用できない部分がある場合に適用

 2. 貸地・貸宅地の評価


貸地・貸宅地など人に貸している場合、借地借家法によって借主が守られているため、自由な売買が制約される場合があります。

そのため、評価額を減額するために、評価方法が異なります。
区分 評価方法
 借地権の評価  その宅地の通常価額×借地権割合
 貸宅地の評価  その宅地の通常価額-(その宅地の通常価額×借地権割合)
 貸家建付地の評価  その宅地の通常価額-(その宅地の通常価額×借地権割合×借家権割合)

3.農地の評価


農地は、農地法等による宅地への転用の制限や、都市計画等により地価事情も異なるため、農地の価額は以下の区分で評価を行います。

また、貸農地は評価方法が規定されています。

区分  評価方法

 農地

 純農地  倍率方式=固定資産税評価額×倍率
 中間農地  倍率方式=固定資産税評価額×倍率
 市街地周辺農地   (宅地の評価額-造成費相当額)×80%
 市街地農地  宅地の評価額-造成費相当額
 貸農地  農地の評価額×(1-耕作権割合)

家屋の評価


家屋の評価は、評価する家屋の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて評価しますが、現在は倍率が1なので、固定資産税評価額と同一となっています。

区分 評価方法
 自用家屋  固定資産評価額
 貸家  固定資産評価額×(1-貸家権割合)


有価証券の評価

株式の評価


株式と一口に言っても、株式は上場株式、気配相場等のある株式、取引相場のない株式の大きく3つに分かれ、それぞれ評価方法が異なります。

そこで、以下にそれぞれの評価方法を見てみましょう。

区分  評価方法
上場株式  (1) 相続開始の日の最終価格
 (2) 相続開始の月の最終価格の平均額
 (3) 相続開始の月の前月の最終価格の平均額
 (4) 相続開始の月の前々月の最終価格の平均額
 (1)~(4)の最も低い金額で評価
 気配相場のある株式  (1)登録銘柄
 (2)店頭管理銘柄
 (1)相続開始の日の取引価格
 (2)開始の月の取引価格の取引価格の平均額
 (3)相続開始の月の前月の取引価格の平均額
 (4)相続開始の月の前々月の取引価格の平均額
 (1)~(4)の最も低い金額で評価
 (3)公開途上にある株式  競争入札により決定される公開価格によって評価。
 取引相場のない株式  株式を取得した株主が、株式を発行した会社の経営支配力
 を持っている同族株主であるかそれ以外の株主等かの区分
 によって、原則的評価方式又は特例的な評価方式の配当
 還元方式により評価します。


上記のうち、非上場会社の取引相場のない株式は、評価方法が複雑であると同時に、株式を公開していないので時価が存在せず、その評価は特に難しいと言われています。

そのため、事業承継等をお考えの経営者の方々は、早めに対策をとられることをお勧めします。


詳しくは、経営者のための相続対策その2 自社株評価策の引き下げ参照

保険、その他の評価

生命保険の評価

 
 生命保険金は、残された遺族の生活を保障するためのものという色彩が強いため、一定額を非課税とすることが定められています。

評価額=受取金額-(非課税枠:500万円×法定相続人の数) 

死亡退職金の評価

死亡退職金も生命保険と同様に、受取額のうち、一定額を非課税とすることが定められています。

評価額=受取金額-(非課税枠:500万円×法定相続人の数)

その他の財産

種類 評価方法
 普通預金  相続開始日現在の預金残高が、相続税評価額
 定期預金  相続開始日の残高 + 既経過利息(相続開始日に仮に解約した場合の税引後の利子相当額)
 一般動産  評価する時点での調達価額が原則。
 調達価額不明の場合は、新品小売価格-経過年数による減額
 書画・骨董品  売買価額、または専門家による鑑定価額
 ゴルフ会員権  取引相場の70%
 自動車  評価する時点での調達価額が原則。
 調達価額不明の場合は、新品小売価格-経過年数による減額


 以上、相続財産の評価は複雑で、高度な知識と経験が求められますので、必ず信頼できる税理士にご相談下さい。

社会保障・税一体改革の変更点についてはこちら ⇒ 社会保障・税一体改革のポイント


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